La défiscalisation Outre-Mer dite « Loi Girardin » applicable jusqu’en 2012 dans le secteur locatif est la plus intéressante en matière de défiscalisation compte tenu de ses taux et de sa courte durée d’application. En matière immobilière, les taux de défiscalisation sont de 22 %, 27 %, 40 % ou 100 % selon le cas.

Le secteur privilégié pour la défiscalisation Loi Girardin est celui de l’immobilier, les gouvernements successifs tentant de palier au déficit du logement dans ces départements en plein essor démographique. Les autres secteurs dits éligibles sont eux aussi très avantagés.

LA DEFISCALISATION DANS L’IMMOBILIER

Les personnes pouvant bénéficié de cette loi sont tous les contribuables domiciliés en France et Outre-Mer investissant dans les DOM - TOM : Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon, Nouvelle Calédonie.

L’économie d’impôt ne peut excéder un montant de 40.000 € ou, au choix du contribuable, 15 % du revenu de l’année concernée (ramenée à 18.000 € pour 2011 + 6% du revenu imposable en raison du « coup de rabot fiscal » 

La réduction d’impôt s’applique pour les constructions ou acquisitions d’immeubles neufs situés dans les DOM régulièrement autorisées par un permis de construire.

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 1. - l’acheteur met son bien en location dans le locatif intermediaire : 40 % de reduction d’impot sur le revenu etalee sur 5 ans (35% en 2012).

L’acquisition ou la construction affectée à la location nue peut ouvrir droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 40 % du prix de revient de l’acquisition ou de la construction lorsqu’elle intervient dans les conditions suivantes :

- La location doit avoir lieu dans les conditions du locatif intermédiaire (limitation quant au revenu du locataire et au montant du loyer) soit :

- L’immeuble doit être loué pendant cinq ans à des personnes qui en font leur habitation principale.

- La location doit intervenir dans les six mois de l’achèvement ou de l’acquisition de l’immeuble si elle est postérieure.

- L’immeuble ne peut être loué à un conjoint ou un membre du foyer fiscal. 

EXEMPLE : Prix de revient de l’acquisition : 250.000 € (prix plafonné pour l’exercice 2010 à 2.437 € ttc /m² et véranda inférieure à 14 m²)

Réduction d’impôt : 40 % du montant de l’acquisition, soit 100.000 € étalés sur 5 ans ; ce qui correspond à une fraction annuelle de 20.000 €.

Hypothèse : vous avez 20.000 € d’impôt sur le revenu à payer. Si vous avez fait cette acquisition, vous n’aurez rien à verser pendant 5 années ( 20.000 € - 20.000 € = 0 €)

Le montant du loyer se calcule en fonction de la surface habitable avec un complément pouvant aller jusqu’à 14 m² supplémentaires pour les varangues.

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 2. - L’ACHETEUR MET SON BIEN EN LOCATION DANS LE SECTEUR LIBRE : 27 % DE REDUCTION D’IMPOT  SUR LE REVENU ETALEE SUR 5 ANS (mesure applicable jusqu’en 2011)

Le bien peut être loué en résidence principale pendant 5 ans en pratiquant un loyer libre sans limitation de revenus au locataire.

EXEMPLE : Prix de revient de l’acquisition 250.000 € (prix plafonné pour l’exercice 2010 à 2.437 € ttc /m² et véranda inférieure à 14 m²)

Réduction d’impôt : 27 % du montant de l’acquisition, soit 67.500 € étalés sur 5 ans ; ce qui correspond à une fraction annuelle de 13.500 €.

Hypothèse : supposez que vous avez à payer pour l’année 2010, 13.500 € d’impôt sur le revenu, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 13.500 € en 2010 -  2011 - 2012 - 2013 et 2014 donc 0 € d’impôts à débourser pendant 5 ans.

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3. - L’ACHETEUR OCCUPE LUI-MEME LE BIEN AU TITRE D’HABITATION PRINCIPALE : 22 % DE REDUCTION D’IMPOT SUR LE REVENU ETALEE SUR 10 ANS (mesure applicable jusqu’en 2017)

- L’acheteur est un primo-accédant, le logement concerné est sa première acquisition, la surface habitable est de 65 m2 pour une personne seule – 77,5 m2 pour un couple – 90 m2 pour trois personnes + 12 m2 au-delà

- Le logement doit être occupé par le même propriétaire pendant 5 ans au minimum sans aucune possibilité d’aménagement pendant cette durée.

EXEMPLE : Prix de revient de l’acquisition 250.000 € (prix plafonné à 2.437 € ttc / m²)

Réduction d’impôt : 22 % du montant soit 55.000 € étalés sur 10 ans, ce qui correspond à une fraction annuelle de 5.500 €.

Donc aucun impôt sur le revenu à payer pendant 10 ans s’il est inférieur à 5.500 €.

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4.- DEDUCTION DE L’IMPOT SUR LES SOCIETES DE 100 % DU MONTANT DE L’ACQUISITION.

Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent déduire de leurs résultats imposables une somme égale au montant des acquisitions ou construction de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d’Outre-Mer si :

- L’entreprise s’engage à louer nu dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant 6 ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale.

- Le loyer et les ressources du locataire n’excédent pas les limitations fixées par décret.

- La déduction est opérée sur le résultat de l’exercice au cours duquel l’investissement est réalisé, le déficit étant reporté dans les conditions suivantes : le déficit est considéré comme une charge et de l’exercice suivant et déduit du bénéfice réalisé pendant ledit exercice. Si ce bénéfice n’est pas suffisant pour que la déduction puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté successivement sur les exercices suivants jusqu’au 5^ième exercice qui suit l’exercice déficitaire.

ex. : Achat immobilier 1.000.000 € : Bénéfice de l’entreprise 200.000 € en 2009 ; 200.000 € en 2010 ; 150.000 € en 2011 ; 250.000 € en 2012 et 200.000 € en 2013.

La première année : l’entreprise déduira 200.000 € des 1.000.000 €. Elle ne paiera pas d’impôt sur les sociétés

La deuxième année : elle bénéficiera d’un déficit de 800.000 €. Comme elle fait 200.000 € de bénéfice  en 2010, elle ne paiera pas d’impôt sur les sociétés.

La troisième année : elle bénéficiera d’un déficit de 600.000 €. Comme elle fait 150.000 € de bénéfice, elle déduira 150.000 € il lui restera 550.000 € de déficit.

La quatrième année : elle fait 250.000 € de bénéfice et les déduira intégralement de l’impôt sur les sociétés.

La cinquième année : elle fait 200.000 € de bénéfice et les déduira intégralement.